Oszczędzanie

W II kwartale bieżącego roku polskie banki pozytywnie rozpatrzyły blisko 50 tys. wniosków o przyznanie kredytu hipotecznego. Eksperci są przekonani, że w już czwartym kwartale odnotowany zostanie dalszy wzrost liczby udzielonego finansowania na zakup domu i mieszkania, a w przyszłym roku trend zostanie potrzymany. Kredyt hipoteczny w dalszym ciągu pozostaje więc najbardziej rozpowszechnionym sposobem uzyskania środków finansowych niezbędnych do zakupu własnego lokum.

Chociaż rokrocznego wzrostu liczby udzielanych kredytów hipotecznych nie można jeszcze w pełni nazwać boomem, wśród analityków rynkowych panuje zgoda co do tego, że w kolejnych latach po kredyty na zakup domu lub budowę domu sięgać będzie coraz więcej klientów. Nie wpłynie na to nawet fakt, że w przyszłym roku wkład własny, wymagany do udzielenia finansowania wynosić będzie 15 proc. wartości nieruchomości, a w 2017 roku już 20 proc. Po okresowym wahaniu, gdy przepisy Rekomendacji S wejdą w życie, sytuacja znów się ustabilizuje. Popularność kredytów hipotecznych wzrasta, ponieważ maleje bezrobocie i rosną płace, a rynek mieszkaniowy się rozwija. Do występowania o finansowanie w banku zachęca też prowadzona przez RPP polityka pieniężna – stopy procentowe są w tej chwili na rekordowo niskim poziomie (stopa referencyjna wynosi 1,50 proc.), co oznacza niższe raty kredytów. Potencjalni kredytobiorcy mogą też skorzystać z rządowego wsparcia w postaci dopłat w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych”. Powyższe sprawiają, że kredyt hipoteczny przestaje być demonizowany i postrzegany jako kamień wiszący u szyi dzisiejszych trzydziestolatków. Przeciwnie, uważa się go dziś po prostu za niezbędne narzędzie umożliwiające realizację marzenia o własnym mieszkaniu lub domu.

Jak wygląda procedura udzielania kredytu hipotecznego?

• Kredyt hipoteczny i mieszkaniowy to podobne, ale nie takie same produkty finansowe.
• Decyzja o przyznaniu kredytu hipotecznego zapada po przeprowadzeniu przez bank oceny zdolności kredytowej klienta.

Kredyt hipoteczny i mieszkaniowy bywają utożsamiane, co nie powinno dziwić, bo są bardzo podobne. Podobne, ale nie identyczne.. Z kredytu hipotecznego można sfinansować nie tylko budowę domu, zakup mieszkania, domku letniskowego lub garażu, ale też kupno działki oraz remont już posiadanego lokalu. Kredyt mieszkaniowy umożliwia jedynie zakup mieszkania, domu lub innej nieruchomości. W obu przypadkach mówimy o produkcie finansowym o charakterze długookresowym, ponieważ umowa między bankiem a klientem zawierana jest na okres od 10 do 30 lat. Większość banków stosuje takie same procedury przy przyznawaniu zarówno kredytów hipotecznych, jak i mieszkaniowych, przy czym różnią się one między bankami. O kredyt na zakup mieszkania lub budowę domu mogą wnioskować pary małżeńskie, osoby stanu wolnego, jak też osoby nie pozostające w związku małżeńskim (np. pary nieformalne lub rodzeństwo). Przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą na własny rachunek, również mogą wystąpić o przyznanie kredytu hipotecznego. Pozytywna decyzja zależeć będzie od tego, czy potencjalny kredytobiorca spełnia warunki tzw. scoringu kredytowego, tj. badania zdolności kredytowej. Po złożeniu wniosku, bank sprawdza prawdziwość podanych przez klienta informacji, prowadzi też analizę historii kredytowej potencjalnego kredytobiorcy, która odnotowywana jest w bazie Biura Informacji Kredytowej. Bank przygląda się też dochodom i majątkowi klienta, aby ustalić, czy będzie on w stanie w terminie regulować raty. Warto w tym miejscu podkreślić, że przejęcie przez bank nieruchomości, która jest zabezpieczeniem kredytu (to właśnie jest hipoteka) w sytuacji braku spłaty rat, jest ostatecznością. Wcześniej kredytodawca będzie raczej starał się zrestrukturyzować zobowiązanie (przedłużyć okres spłaty, zawiesić kapitałową część raty na pewien okres – tzw. wakacje kredytowe), zwłaszcza w sytuacji, gdy problemy ze spłatą wynikać będą z powodów niezależnych od klienta (choroba, utrata pracy), a nie z jego nierzetelności. W toku procedury kredytowej bank może też przeprowadzić własną wycenę wartości lokalu, który jest zabezpieczeniem kredytu. Z uwagi na to, że banki stosują różnorodne kryteria, może się okazać, że klient, który nie ma zdolności kredytowej w jednej instytucji finansowej, w drugim banku kredyt otrzyma. Dlatego warto jest poświęcić czas na złożenie wniosków w kilku bankach np. za pośrednictwem biura doradztwa kredytowego. Oczywiście, do uzyskania finansowania niezbędne jest posiadanie wkładu własnego, który obecnie wynosi 10 proc. kosztu kupna mieszkania lub budowy domu (jak wspomniano, wartość ta będzie rosnąć w kolejnych latach). Nic nie stoi na przeszkodzie, aby wkład własny był wyższy od ustalonego przepisami, co na pewno zwiększy szanse na uzyskanie kredytu.

Koszty kredytu hipotecznego

• Kredyt hipoteczny spłacany jest w równych lub malejących ratach miesięcznych.
• Wysokość raty zależy od oprocentowania i marży banku.

Posiadacze lokali mieszkaniowych zakupionych za środki pochodzące z kredytu hipotecznego korzystają aktualnie z dobrodziejstw niskich stóp procentowych, bowiem ich raty miesięczne są niższe niż jeszcze w połowie ubiegłego roku. Dzieje się tak, ponieważ polityka pieniężna NBP wpływa na oprocentowanie, które jest jedną z części składowych całkowitego oprocentowania kredytu. Stawka oprocentowania ustalana jest na podstawie wskaźnika WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate) dla okresów 3 i 6 miesięcy (rzadziej dla okresu 9 i 12 miesięcy). Terminy te oznaczają czas, który upłynie między zmianą wysokości stóp procentowych a obniżeniem raty. Stąd też kredytobiorcy odczują na własnych portfelach zarówno luzowanie, jak i zaostrzenie polityki pieniężnej, z pewnym opóźnieniem. Oprocentowanie obliczane na podstawie WIBOR to jedno, natomiast na wysokość oprocentowania całkowitego wpływa także marża, czyli wynagrodzenie dla banku za to, że zdecydował się klientowi pożyczyć pieniądze. Przyszły kredytobiorca może liczyć na obniżenie wyjściowej marży, jeśli np. zdecyduje się założyć konto osobiste w danym banku i będzie na nie przelewać co miesiąc wynagrodzenie. W oparciu o oprocentowanie wyliczana jest wysokość miesięcznej raty, którą klient jest zobowiązany spłacać zgodnie z ustalonym harmonogramem. Na ratę składają się część kapitałowa oraz odsetkowa.

Banki umożliwiają regulowanie rat stałych (kwota jest co miesiąc taka sama, a spadki i wzrosty wynikają ze zmian oprocentowania) lub malejących (najpierw klient spłaca wyższe kwoty, które ulegają zmniejszeniu z biegiem czasu). Próba wskazania lepszego typu rat raczej mija się z celem, ponieważ mają one zarówno wady, jak i zalety. Rata malejąca pozwala zaoszczędzić na odsetkach nawet do 30 proc., ale wymaga większych wyrzeczeń finansowych na samym początku okresu kredytowania. Dzięki ratom stałym łatwiej jest zarządzać domowym budżetem, ale całkowite koszty są wówczas większe. Raty i wkład własny to nie jedyne obciążenia finansowe, które musi ponieść klient, aby otrzymać kredyt hipoteczny. Część banków pobiera prowizję za rozpatrzenie wniosku lub uruchomienie zobowiązania. Niekiedy dodatkowo płatna jest też wymagana przez bank wycena wartości lokalu. Kupno mieszkania na kredyt wiąże się też z koniecznością poniesienia opłat za założenie księgi wieczystej, wydanie aktu notarialnego oraz uiszczenia podatku od czynności cywilno-prawnych. Co roku należy też ubezpieczyć mieszkanie (z cesją polisy na bank). Cała ta biurokratyczna otoczka jest zrozumiała, jeśli wziąć pod uwagę fakt, że kredyt hipoteczny do zobowiązanie o dużej wartości, udzielane na kilkadziesiąt lat. Jak wygląda typowa oferta kredytu hipotecznego? Najlepiej przybliżyć przykład pochodzący z jednej z aktualnie dostępnych na rynku ofert. I tak db Kredyt Mieszkaniowy w Deutsche Bank przeznaczony jest dla osób w wieku do 70 lat, które dochód uzyskują z tytułu umowy o pracę (na czas określony i nieokreślony) lub z własnej działalności gospodarczej. Deutsche Bank udziela finansowania na zakup domu lub mieszkania w złotych, ale także w funtach brytyjskich i euro. Umożliwia skredytowanie do 90 proc. wartości nieruchomości (zgodnie z obowiązującymi przepisami), a minimalna kwota kredytu wynosi 20 tys. zł (górnego limitu nie ma). Bank nie pobiera prowizji za udzielenie kredytu, a marża może wynieść od 1,20 proc. Chociaż kredyt hipoteczny wiąże się z pewnym ryzykiem, bo to zobowiązanie wieloletnie, dziś pozostaje najbardziej rozpowszechnionym sposobem uzyskania środków na zakup mieszkania.